行使工程优先受偿权的12个要点

行使工程优先受偿权的12个要点

重庆向道律师事务所 李应德

建设工程价款优先受偿权是指建设工程承包人基于建设工程承包法律关系所形成的建设工程价款债权，依据法律的特殊规定而享有优先于建设工程所涉其他法律关系所形成的其他权利而首先获得的清偿的民事权利。

《合同法》第286条规定：发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

在实践中，对于建设价款优先受偿权的行使应当重视以下问题：

一、优先权行使期限属于除斥期间，不可中止、中断或延长，即必须在法律规定的六个月期限内行使；

二、如建设工程非因承包人原因而未能竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程合同解除或终止履行之日起计算。

三、优先受偿权的行使必须以发包人欠付工程款且发包人对所欠款额没有异议，如果发包人有异议，承包人则应先对工程欠款进行诉讼确定后才能主张工程价款优先受偿权。

四、建设工程适于折价或拍卖，优先受偿权的工程价款范围限定于承包人为建设工程应当支付的实际支出费用。

五、在执行阶段建筑工程的承包人也可以主张优先受偿权，但也应在法定期限内行使优先权，否则得不到法院的支持。

六、建设工程价款优先受偿权可否约定放弃或转让，有争议。主流观点认为建设工程价款优先受偿权是法律赋予承包人的一种民事权利，既然是民事权利，权利人就有权处分，既可以依法行使，当然也可以约定放弃或转让。也有人认为，建设工程价款优先受偿权是为保护劳动者利益和维护社会稳定的目的而设置的，建设工程款优先受偿权不能约定放弃或转让。

七、装修装饰工程属于建设工程，可以适用优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或承包人，与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

八、建设工程合同被认定为无效或建设工程被确认为违法建筑，承包人在工程验收合格的情况下仍可以向发包方请求支付工程款并享有建设工程价款优先受偿权。

九、因分包人与发包人无直接承发包合同关系，如总承包人已对工程折价或者拍卖价款就总包工程价款主张优先受偿权，那么分包人则不能对自己承建部分与总承包人一同主张享有优先权。如总承包人怠于行使优先权损害分包人利益，分包人可就其所分包工程价款在发包人欠付的工程款范围内主张工程价款优先受偿权。

十、建筑工程为商品房的，承包人只能在消费者交付购买商品房的大部分款项前可行使优先受偿权；如消费者交付购买商房的全部或者大部分款项后，则不能行使优先受偿权。实务中一般以超过商品房总价的50%为大部分款项的认定。即消费者交付购买商品的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

十一、对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参与分配程序，主张优先受偿权。即承包人对法院已采取执行措施的建设工程可以主张优先受偿权。

十二、人民法院既可以审理房地产纠纷案件中认定承包人的优先受偿权，也可以在办理执行案件中认定承包人的优先受偿权。当然，如当事人对工程欠款存在异议，则必须先对工程欠款进行诉讼确定后才能主张工程价款优先偿权。

应德律师

李应德。重庆向道律师事务所主任、书记，九龙坡区人大代表（专业代表）、首届十佳律师，万象城商圈联合工会副主席，谢家湾党工委、街道法律顾问，谢街好党员，近百家企业、社团及政府机构的常年法律顾问。通晓法律、熟悉政策，政治敏锐、思维独到，勤于笔耕、能于法律谈判，既擅长建设工程争议、民事纠纷、商事合同的诉争庭辩，又擅长用法律的智慧养护企业的生命。是一名有德、有法的智者律师。（重庆万象城•华润广场B座16楼）

本文来自李律师的每日专栏《应德律师谈法》，关注微信公众号“向道律师”，每天都能从李应德律师处获得新知与能量。