金佛山东坡•七星度假旅游项目

金佛山东坡•七星度假旅游项目

可研报告

重庆XX旅游开发有限公司

二〇一五年三月

项目名称：金佛山东坡七星度假村旅游项目可研报告

项目单位：重庆祺XX游开发有限公司

编 制 人 员

李应德：                    国际注册管理咨询师

十佳律师（九龙坡区）

余西波：                    国际注册管理咨询师

IT系统集成项目经理

目   录

第一章项目的提出1

一、度假旅游与度假村1

（一）强大的舆论与历史的机遇催生度假旅游1

（二）度假旅游是中国人正在追求的崭新生活方式1

（三）度假村是度假旅游的载体2

二、金佛山度假旅游3

（一）金佛山的美景美名3

（二）金佛山度假旅游开发的优势与机遇3

（三）金佛山东坡旅游度假村建设的必要性4

三、篷房度假村是度假旅游的新亮点5

四、金佛山东坡•七星度假旅游项目描述6

第二章 项目背景7

一、项目投资人7

（一）重庆市南川区龙岩农业发展有限公司7

（二）重庆祺欣旅游开发有限公司7

二、项目地的地理位置8

三、项目地的资源8

（一）地质资源8

（二）森林资源9

（三）气候资源9

（四）旅游资源10

四、项目地的经济条件10

五、政策支持11

第三章  项目理念与价值12

一、三旅战略开发农旅产业12

（一）观光旅游、休闲旅游与度假旅游12

（二）森林沐浴、避暑天堂12

（三）旅游循环经济13

二、五大体系共建美丽乡村15

（一）以共建美丽乡村为旗帜，推动乡村现代化进程15

（二）以人的现代化为突破口，强化现代化管理16

（三）以创建品牌为核心，进入现代化市场17

三、六大系统塑造旅游品牌18

（一）六大系统的内容18

（二）满足旅客是塑造旅游品牌的根本20

四、团队建设支撑旅游品牌21

（一）品牌的魅力21

（二）优秀品牌的培育21

（三）用优秀团队支撑优秀品牌22

五、注重文化赋予旅游活力23

（一）文化是旅游品牌的灵魂23

（二）旅游品牌的文化塑造23

第四章  旅游市场分析27

一、世界旅游市场的发展趋势27

二、中国旅游市场的发展趋势31

三、重庆旅游市场分析38

四、金佛山东坡旅游市场分析45

（一）南川区在重庆市旅游市场中占有重要地位45

（二）金佛山旅游具有极大的开发潜力46

（三）金佛山东坡度假旅游市场庞大46

第五章 项目规划47

一、规划思路47

（一）分区建设七星度假旅游项目47

（二）围绕公司战略，在三区中建设特色篷房48

（三）三区联动发展，精心设计、完美呈现篷房49

二、金佛山东坡•七星度假旅游项目体系结构50

（一）建设项目体系50

（二）功能结构图52

三、建设步骤53

第六章  金佛山树上鸟巢纳凉营地53

一、创意构思53

（一）回归自然、回归森林、回归心灵53

（二）空中篷房，森林沐浴，避暑天堂54

（三）树上鸟巢，全国首创55

二、树上鸟巢纳凉营地的规划56

（一）旅游营地的概念56

（二）纳凉营地的提出57

（三）树上鸟巢的创新58

三、树上篷房的设计59

（一）特色59

（二）设计意境59

（三）树上篷房设计原则59

（四）高雅型树上篷房60

（五）舒适型树上篷房61

（六）树上篷房的安装要点61

四、纳凉营地的配套设施建设62

（一）整体环境打造62

（二）服务中心建设63

（三）休闲娱乐设施建设64

（四）安全设施建设66

五、建设趣味运动园67

（一）趣味运动67

（二）趣味运动项目69

（三）老年趣味运动项目74

（四）儿童趣味运动项目83

（五）趣味运动园建设86

第七章  东坡知青农庄87

一、“东坡知青农庄”的创意87

（一）名称创意87

（二）设计意境88

二、设计要点88

（一）项目内容的多样性89

（二）产品的安全与健康89

（三）环境的生态与循环89

（四）游客的休闲与体验89

三、功能定位90

（一）七星度假的生态循环的枢纽90

（二）七星度假的有机食品的生产基地90

（三）金佛山东坡颐养的重要场所90

（四）项目农业的展示与体验中心90

四、主题与理念91

（一）现代有机农业的旅游主题91

（二）特色效益农业的旅游理念92

（三）休闲观光农业的旅游理念93

（四）生态循环农业的旅游主题93

五、项目设计94

（一）项目结构94

（二）项目的地块位置95

（三）项目资源96

（四）外部环境97

六、项目建设方案97

（一）知青大院颐养度假区97

（二）喀斯特城堡建设102

（三）落星草原建设113

七、种植方案113

（一）中药材种植113

（二）牧草115

（三）高山有机蔬菜116

（四）快乐富硒有机茶园118

八、养殖方案122

（一）藏香猪放养122

（二）标准化奶牛养殖基地125

（三）养蜂132

（四）生态养鸡134

（五）活水养鱼137

九、拓展项目介绍138

（一）滑草138

（二）射箭141

（三）拓展训练基地150

十、生态循环枢纽161

（一）沼气循环系统161

（二）有机肥工厂164

第八章  龙岩城特色经济林166

一、桂花林166

（一）桂花植林计划166

（二）种植桂花林的意义166

（三）定位170

（四）桂花的分类和品种选择172

（五）桂花的栽培技术174

二、柿子林178

（一）柿子的美好意境178

（二）柿子的养生价值178

（三）柿子的历史178

（四）柿子树的基本属性178

（五）柿子的品类179

（六）柿子树的栽种技术179

三、核桃林182

（一）核桃林的种植意义182

（二）核桃的养生价值182

（三）核桃的收藏价值（文玩）184

（四）核桃的园林用途185

（五）核桃的基本属性185

（六）核桃的种植技术186

第九章  项目运营188

一、公司运营188

（一）战略188

（二）运营方向189

（三）团队建设189

（四）共创经营机制191

（五）管理模式193

（六）品牌建设193

三、项目运作193

（一）理顺项目的内外关系194

（二）健全项目的运营机制194

（三）加强设施的规划与建设194

（四）统筹资金的筹集与投入195

四、项目运营195

（一）以小搏大195

（二）以小致精195

（三）以小求特196

五、项目启动196

（一）抓住时间窗口196

（二）理清启动思路，促成“三区”联动发展197

第十章  环境保护措施198

一、保持森林的原貌，维持原生态的旅游环境198

二、保持生物的多样性，维持物种的原生原产198

三、遵循人与自然的共生，实现生态循环199

四、建设产业内的生态循环体系199

五、七星度假的经济大循环，使得生态文明、环境友好199

第十一章  投资估算及效益分析202

一、投资项目分类及说明202

二、投资收益概算及经济效益评价202

（一）收益概算202

（二）经济效益分析202

（三）社会效益分析203

第十二章 项目风险分析与防范204

一、法律与政策风险分析204

（一）制度设计风险204

（二）旅游管理风险205

（三）人力资源管理风险205

（四）旅游企业税收与资金链断裂法律风险206

（五）资源开发和环境保护风险206

（六）知识产权法律风险207

二、政策与法律风险防范207

（一）提高企业管理者的法律风险意识207

（二）提高旅游管理水平207

（三）推行企业法律顾问制度208

（四）加强对知识产权成果的保护力度209

三、投资风险分析209

（一）经济风险209

（二）自然环境风险210

（三）投资管理风险210

（四）其他风险210

四、投资风险防范211

（一）提高风险评价和风险防范意识211

（二）建立健全和完善相关的风险评价指标体系211

（三）采用先进适用的风险评价方法和手段211

（四）编制旅游行业风险分析纲要加强项目风险管控引导212

五、旅游市场风险分析212

（一）旅游需求市场风险212

（二）旅游市场内部因素风险212

（三）旅游市场外部环境212

六、旅游市场风险防范213

（一）加强旅游市场风险防控意识213

（二）建立旅游市场风险管理完整的组织体系和合作体系213

（三）加强旅游市场的风检管理技术支撑体系建设213

（四）完善旅游市场的风险沟通机制建设214

第十三章  化解旅游安全风险215

一、旅游用工安全风险216

二、旅游餐饮安全风险216

三、旅游住宿安全风险217

四、旅游火灾安全风险218

五、旅游环境安全风险218

第十四章 结论与建议221

一、本项目结论221

（一）项目评价221

（二）法律、法规、政策评价221

（三）旅游评价222

（四）财务评价222

（五）生态环境评价222

（六）文化评价222

（七）结论223

二、本项目建议223

建议一223

建议二223

建议三224

建议四224

第一章项目的提出

一、度假旅游与度假村

（一）强大的舆论与历史的机遇催生度假旅游

柴静《穹顶之下》刷爆了整个微信朋友圈，马云说“人生最大的幸福是沐浴阳光”。柴静的调查与马云的感慨，都来自大家共同关心的雾霾，都出自于对美好环境的追求——清洁的水源、新鲜的空气、温暖的阳光、宁静的居所、舒适的气候、健康的运动等。而这些美好舒适的环境，已经逐渐远离城市。这正是为我们开发旅游度假村提供了强大的全民舆论，这正是引导全民寻找新的生活方式，对于我们开发金佛山东坡度假村的宣传提供了强大的舆论基础。

当人们的物质生活丰富到一定的程度，渴望旅游，渴望度假。都市的雾霾和紧张繁重的工作，需要经常换一个环境优美的地方来调节工作、享受生活。度假旅游就是出于疗养目的或为了摆脱日常工作和生活环境造成的身心紧张，而去海滨、山区等环境优美的地方放松一段时间的旅游活动。这正是人们向往的、追求的生活方式，这正是中华文明五千年来中国人正悄然从“吃住行”转向“游养娱”的生活方式的大变革，这正是我们开发金佛山东坡七星度假旅游项目的历史大机遇。

（二）度假旅游是中国人正在追求的崭新生活方式

中国人在改革开放后，迎来了观光旅游的热潮，不论是国内游还是国外游，都成为旅游经济的重要支撑，甚至在中国外交中增添了话语权。改革开放三十多年来，许多中国人看了三山五岳、名山大川、南国风情、北国风光，到过新马泰、到过美国、到过欧洲。然而，随着中国经济不断的持续发展，人们的旅游观念也发生了重大改变，越来越多的人已经厌倦了走马观花式的观光旅游，不再以到达景点、景区为旅游满足，正在向体会旅游真谛转变。人们正停下脚步，品味具有内涵的休闲度假旅游。

旅游是社会现代化过程的必然产物，观光旅游、休闲度假旅游展是旅游社会现代化不同阶段的重要标志。西方国家在社会现代化过程中，已经历了从观光旅游到休闲度假旅游的发展过程。世界经济发展规律表明：当人均GDP超过1000美元时，就会出现观光旅游需求；达到2000美元时，就出现观光旅游向度假旅游的转变；达到3000美元时，度假旅游进入高速发展期；达到5000美元时，旅游经济逐渐向度假经济转变，并进入成熟期。2014年，中国人均GDP为7485美元，重庆为7623美元，巴南区为8664美元，南川区为5120美元，以上数据说明，重庆市巴南区和南川区都处于度假旅游从高速发展期向成熟期转化的关键时期。度假旅游正成为中国人和重庆人崭新的生活方式。

（三）度假村是度假旅游的载体

度假村流行于国外，正成为中国的时尚，它为人们提供一个亲近大自然的机会，并享受一系列贴身服务和现代化的休闲和运动设施，彻底放松身心。度假村内通常设有多项设施来满足客人的需要，如餐饮、住宿、体育活动、娱乐、购物等。

度假旅游重在疗养与放松，需要在一个配套设施完善地方安顿下来，轻松愉快地享受生活、感受自然。度假的生活方式催生了度假经济，而度假经济更需要建筑、餐饮、文体、医疗、商购、金融等多行业的集合来保障。度假村就是度假旅游最好的载体，就是度假经济多行业的集合。

二、金佛山度假旅游

（一）金佛山的美景美名

金佛山“山即是佛，佛即是山”，是巴蜀四大名山，燃灯古佛的道场，方圆一千三百多平方公里，最高海拔2238米，是重庆市最早且唯一拥有世界自然遗产、国家5A级旅游景区、国家级风景名胜区、国家森林公园、国家级自然保护区、国家自然遗产、全国科普教育基地“七顶国家级桂冠”的景区，以其生物多样性特点和独特的喀斯特地貌特征被列入世界自然遗产名单。同时正在积极申报“中国国家地质公园”与“国家地质地貌自然保护区”等荣誉称号。

金佛山是距离重庆最近的夏季消暑和冬季玩雪的度假圣地。金佛山以“金佛何崔嵬，飘渺云霞间”异常壮观的美景，被誉为“东方的阿尔卑斯山”。

（二）金佛山度假旅游开发的优势与机遇

2014年6月23日，金佛山风景区成功入选世界自然遗产名录。重庆市、南川区必然要加大对金佛山的开发力度，使之成为重庆近郊的山地休闲度假科考观光健身旅游圣地，中国名山，重庆的名片；以“清凉世界、植物王国、秀美山川、旅游胜地”成为名符其实的“阿尔卑斯”。

金佛山以其美丽的景观、较高的海拔、茂密的森林、适宜的气候、高负氧离子的空气、特色的喀斯特地貌等，非常适合消夏避暑、冬季赏雪、开展户外运动，是理想的休闲度假基地。

金佛山地处重庆市郊，位于三环高速旁，距离重庆主城仅一小时车程，是仙女山的一半，黄水的四分之一，是重庆主城最近的消夏度假地。金佛山必将成为重庆最佳的度假旅游地。

2014年9月25日，重庆市政府2014年70号文件通过了《重庆金佛山旅游度假区总体规划（2014―2030）》，规划将重庆金佛山旅游度假区定位为：以世界自然遗产为特色，以佛教文化为内涵，集休闲度假、运动康体、会议商务、文化创意、科普教育等功能于一体，四季宜游、宜居、宜养的旅游度假目的地，最终建设成为国内知名、国际一流的国家级旅游度假区。金佛山度假旅游开发全面拉开了序幕。

（三）金佛山东坡旅游度假村建设的必要性

按照《重庆金佛山旅游度假区总体规划（2014―2030）》，重庆金佛山旅游度假区范围为金佛山西、北、南3条沟谷以及神龙峡，规划面积120.45平方公里，规划建设面积10.46平方公里。其中为金佛山西坡组团（南城街道）的“一带”规划了41.42平方公里（建设面积3.71平方公里）；为金佛山北坡组团（三泉镇）的“一佛”规划了25.31平方公里（建设面积2.48平方公里）；为金佛山南坡组团（头渡镇）的“一湖”规划了34.35平方公里（建设面积1.78平方公里）；为神龙峡组团（南平镇）的“一峡”规划了19.37平方公里（建设面积2.49平方公里）。金佛山东坡已经被排除在金佛山旅游度假区的总体规划之外。

然而，金佛山东坡那风流飘逸的马水瀑布、雄壮飞天的马嘴奇峰、丰碑屹立的不败龙岩、万亩清幽的大有竹海，却是无法掩埋的旅游瑰宝。同时，项目范围内的悬崖绝壁、怪石奇峰、山泉溪流、深涧溶洞、森林竹坡、草原茶场、冰雪云雾、古寨石墙、桂王银杏，又为度假旅游提供了更多的资源。金佛山东坡是未被开发的处女地，具有后发优势。

金佛山东坡被排除在规划之外，主要是指现阶段不能开发旅游地产，表面看起来，这是度假旅游项目的劣势，但是，只要换一种思路，坏事往往也是好事。政府的规划政策性很强，在给度假旅游带来机会的同时，也给度假旅游带来许多政策限制。面对这种局面，只有另辟蹊径，才能创造新天地。既然金佛山东坡没有进入《规划》已成事实，但我们可以借金佛山之名，利用好没有进入《规划》的政策限制的有利条件，同时避开房地产旅游开发，避开其他的竞争对手，以特色旅游的形式，灵活机动地创造条件，建设篷房度假村，就是创造新天地的策略。

三、篷房度假村是度假旅游的新亮点

篷房源于欧洲，是一种新型的户外活动用临时建筑，储运轻便、安全可靠，可针对不同类型的场地快速灵活地搭建，被称之为“流动房产”。篷房以其空间使用率高、造型各异、极富想象力，增强了户外活动的多种可能性，提升了度假旅游的全新的概念。在发达的欧美国家，篷房产品成熟，产业完整，配套完善；在我国，篷房应有才刚刚起步。建设篷房度假村，必将为金佛山、重庆、乃至全国度假旅游的新亮点。

四、金佛山东坡•七星度假旅游项目描述

“七星度假”是重庆祺欣旅游开发有限公司和重庆市南川区龙岩农业发展有限公司依托金佛山的自然美景，拟着力打造的一个以篷房为特色的旅游度假品牌。“七星度假”在金佛山东坡3万亩土地上，以多点联动，落点成片的战略，率先在南川区三泉镇马嘴村开发篷房旅游度假区，与当地群众一起共建美丽山村。落点“风吹岭”：在天马行空巍巍绝壁下，在那上千亩的森林里，在一棵棵参天大树上，搭建了一个个的“树屋”；人们在高山密林里，象鸟一样栖息在树上，享受着夏日的清凉，远离蚊虫及野兽的侵扰，过着神仙般惬意的生活。落点“龙岩城”：在“不败龙岩”的登上道旁，矗立着一栋栋方方正正、中规中矩的玻璃白顶观景篷房；坐在屋里，即可环顾四野、极目畅怀，龙岩城的险峻、拇指山奇秀、金佛山的绵延；躺在床上，即可欣赏春花秋叶，夏夜星空冬日雪。落点知青农场：中间是设施齐全的山庄，有餐厅、客房、歌舞厅、鱼塘；一边是戈壁草原，与禽鸟牛羊为伴，在石滩上休憩，雾起深谷，仙境一般；一边是喀斯特城堡，尖顶篷房散落在灌木与石林之间，与远处的轿子山、石人山相辉映。落点“落星”：三千亩草场，野花野草、蜂鸣鸟叫，牛羊成群……