向道有法096丨二手房买卖表见代理的三个问题

二手房买卖合同纠纷中经常都会遇到合同的人与房屋的实际所有权人不一致的情况。在合同上面进行签字的人与实际所有权人或是夫妻关系，或是父子、父女等关系十分亲密的人，使得买方有理由相信签合同时的相对方具有处分该房屋的权利而与其签订合同并支付购房款。那么此时可能会产生的问题有：

（1）对房屋没有所有权或者处分权的合同相对人签订的合同是否有效？

（2）合同相对人是否符合合同法中表见代理的构成要件？

（3）据此买方可以要求被代理人即房屋的实际所有权人履行合同约定的义务？

之前接触过一个案例，案情如下：两被告张某与黑某系夫妻关系，他们在婚姻关系存续期间购买了位于重庆市九龙坡区的房屋一套，该房屋登记在黑某一个人名下，2016年3月原告覃某通过中间人介绍与张某签订《房屋买卖合同》，合同约定黑某将位于重庆市九龙坡区面积为135平方米的房屋作价58万元卖给覃某，该合同上有两被告黑某、张某的签名，但黑某的签字为张某代签，合同还约定，如有一方未按照本合同约定的内容履行则视为违约，违约方应向守约方支付10万元的违约金，并承担房屋过户的相关费用。签订合同时，被告黑某并未在场，被告张某向原告覃某陈述二人系夫妻关系但未出示结婚证等相关证件，不过向原告出示了《商品房购买合同》以及被告黑某与张某的身份证复印件，原告在签订合同时与被告黑某没有进行过任何联系，但被告张某当场与黑某电话联系沟通覃某购房事宜且出具委托书一份。合同签订后，原告通过现金支付、银行转账的方式分别向被告张某支付购房款40余万元，后因被告黑某称其在合同中并未进行签字不愿将房屋卖出且不予办理房屋过户，便产生纠纷。由于被告一直拖延履行义务原告与其协商未果便委托我所诉讼至法院，请求两被告按照合同约定履行义务。

该案于2019年7月在九龙坡法院开庭审理，最后法院认定被告黑某与张某系夫妻关系，在签订合同时被告张某与黑某电话沟通过覃某购房事宜，并出具委托书一份。因此原告基于常理认知有理由相信被告黑某知晓并同意被告张某签订合同出售该房屋，原告为善意的合同相对方，原告也按合同约定支付了相应的购房款，被告张某签订合同时虽对被告黑某所有的房屋没有处分权，但是符合合同法中表见代理的构成要件，因此该合同有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。被告一直拖延履行合同义务且在原告打电话数次进行催告之后也未履行义务的行为已经构成了根本违约，二被告导致合同无法实际履行，依照合同约定，二被告应当继续履行过户义务且支付相应的违约金。遂判决二被告在判决生效后将房屋进行过户且支付相应的违约金。

相关法条：

本案涉及到以下法律条款：

《合同法》 第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

第一百一十四条   当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。