向道有法098丨物业纠纷的七个常见问题

【案例】

笔者朋友所在的小区里，连同笔者朋友在内的几位业主被物管公司告了，这已经是该小区第三批被告的的业主了，这几位业主向笔者咨询相关法律问题，原来还是以前的遗留问题。该小区在开始接房至后面很长的一段时间里，物业服务一直没有跟上，垃圾长时间没人处理，车库、路边堆满了建筑垃圾，绿化没人搭理，小区公共设施坏损无人修缮，后来在街道的帮助下，小区物业服务才走上正轨，达到了服务标准。这时物管公司向小区业主追讨以前拖欠的物管费，但业主认为以前的物业服务根本不符合要求，不满足收费条件，业主们可以不缴物管费，很多业主干脆拒缴物业费至今，又因为小区没有业委会，沟通协调很不方便，于是这个问题就一直拖到了现在，这才有了物管公司分批次起诉业主。

生活中，这样的物业纠纷很多，而且不少小区的物业公司和业主就像水火不容一样，你说我服务不到位，我说你要求太过分，你拖欠我物管费，我就给你添点堵，纠纷不止，麻烦不断。笔者将就物业纠纷中一些典型的问题进行分析，希望对解决物管公司和业主之间的矛盾、构建和谐社区起到一定作用。

一、物管公司为谁服务？服务范围是什么？

物管公司是为小区全体业主和小区本身服务的，它不仅仅是为单个的业主或单独的一户服务，更要照顾到全体业主和小区的整体利益。一般而言，物业服务具体包括房屋及共用设施设备的维护管理、环境卫生及绿化管理、治安管理、停车管理服务、公共秩序维护、消防工作、装饰装修管理服务、其他生活服务等内容，具体还是以物业合同为准。

二、物管公司对业主被盗所产生的损失是否承担赔偿责任？

如果物业合同里约定物业要提供相应的服务保障业主的人身、财产安全，而物业又没有履行合同义务，导致业主人身、财产受到损害，如约定有人值班却没有，约定要核查陌生人身份信息却没核查，监控警报设备不符合安全要求等，业主就可以主张赔偿。但在现实中，物业的责任很难界定，也难以举证证明，通常这类纠纷进入诉讼程序，最终也大多是判物业承担一定比例的责任，很少会有物管公司负全责。

三、入住后房屋出现质量问题能否找物管公司处理？

入住后房屋出现质量问题经常出现相互推诿的情况，开发商让找物管公司处理，物管公司又让找开发商解决，那物管公司到底有没有修缮房屋的责任呢？有个东西，很多业主都会忽视，那就是《住房质量保证书》，交房时开发商会给你，不同的房屋保质期可能不同，但是都有保质期。如果你的房屋质量问题在保质期内，就是开发商的责任，找开发商处理；如果已经过期，公共部分可以申请使用维修基金，自己家里私有的部分就只有自掏腰包；如果是因为物管公司后期维护不到位造成房屋出现质量问题，则可以找物管公司解决。

四、未入住之前需不需要缴纳物管费？

根据法律规定以及购房时的前期物管服务协议的约定，只要开发商在约定的时间内通知业主接房，从接房之日起就当缴纳物管费，如果由于业主单方面的原因未能及时接房，依然需要缴纳相应的物管费，除非双方另有书面约定，如接房但未入住只缴纳一半的物管费。

五、一楼业主需不需要缴纳电梯费？

一栋住宅，按所有权归属可划分为两个部分，专有部分和共有部分。共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人共同使用的空间、部位、设施和设备。电梯系统属于公共设施，产权上属全体产权人共同所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人，电梯系统费用也由全体产权人分摊，所以随便住几楼都要交电梯费。

六、物业公司是否有权对拖欠物管费的业主进行断水断电？

某些物业公司会用断水断电这招来对付拖欠物管费的业主，但这种行为是违法的。业主跟物管公司、业主和供水供电公司是不同的法律关系，物业公司没有权力对业主采取停水、停电的措施，也没有权利进行其他处罚。若业主因此受到了损害，可以起诉物管公司，追究其损害赔偿责任。

七、物管公司有义务代收快递吗？快递损坏或遗失物管公司是否承担赔偿责任？

如果物业合同里没有关于代收快递的相关约定，业主也没有和物管公司签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管公司并无义务代签收业主快递。若在业主授权或物管公司征得业主同意代签代收了快递，那物管公司就必须有代为保管的职责，假如在物管公司代签代收了快递并代为保管过程中快递损坏或遗失物，物管公司就需要承担相应责任。不过对于业主来说，因为自身未亲自签收，除非快递公司能明确证明业主要求物业代收，否则业主有权要求快递公司承担赔偿责任。

说了这么几点，最重要的一点还是物业合同。合同才是解决问题的最根本最有效的依据，因此，不管是房屋买卖合同，还是前期物业合同，还是正式的物业合同，或者其它各种补充协议，都要认真查看，仔细阅读。