向道有法126丨物业纠纷案例法律分析

作者：何玲莉来源：向道律师

物业纠纷案例法律分析     

——作者：何玲莉律师


品嚼公司承租了勘龙物业公司开发的勘龙天地小区的临街商铺，准备开设口腔门诊部，在装修过程中，遭到小区业主的强烈反对，阻止施工，并有业主向渝北区规划与自然资源局举报，称品嚼公司承租的商铺是原是勘龙天地售房部，在售房时勘龙物业公司承诺的是售房部将作为小区入户大厅，被勘龙物业公司改建成商铺、夹层等，属于违法建筑，要求恢复原状。不久后，渝北区规划与自然资源局在商铺的大门上张贴了一份《责令停止违法建设通知书》，认定勘龙物业公司擅自在勘龙天地城原售房部对原有大门改扩建，未进入规划审批程序，属于《重庆市城乡规划条例》第74条规定的违法建筑，责令勘龙物业公司在收到通知后3日消除违法建筑。而对于售房部内部的改建、夹层，渝北区规划与自然资源局在向业主的《回复》中认为属于内部装修，不属于违法建筑。
品嚼公司承租的商铺实际使用面积有6000多平方米，有房产证的面积只有2000多平方米（三层，用途为批发零售），多出的面积都是勘龙物业公司在出租前改建的，对售房部原有大门改扩建的面积大约150平方米，照渝北区规划与自然资源局的说法，只有这约150平方米属于违法建筑，而且勘龙物业公司在庭审中辩称，出租范围不包括这150平方米的违法建筑，真的是这样吗？
要弄清楚本案承租商铺是否存在违法建筑，首先要弄清楚勘龙物业公司到底改建了哪些地方，再逐一进行分析，所以我们多次向渝北区建委调取了勘龙天地小区的规划图，并了解了如下信息：
一、承租商铺的规划情况
（一）承租商铺原规划为小区会所，共三层，合计2000多平方米，其中负2层500多平方米，用途为“社区服务用房”，负1层、1层为商铺。见下表。
（二）会所负2层（社区服务用房）即小区原售房部大厅，即品嚼口腔门诊的一楼。见下图。
二、承租商铺的登记情况
出租方提供了承租商铺的三份权属登记证书：1-x，5-x，6-x，登记用途均为批发零售用地/商业服务。
1-1即规划的会所-2层（社区服务用房），小区原售房部大厅、品嚼口腔门诊的一楼，登记建筑面积300多㎡，套内面积300多㎡，名义层-6层。
6-1即规划的会所-1层，品嚼口腔门诊的四楼，登记建筑面积1436.29㎡，套内面积1416.45㎡，名义层-1层。
5-1无规划，品嚼口腔门诊的三楼，登记建筑面积600多㎡，套内面积500㎡。
三、勘龙物业公司改扩建情况
（一）对1-1（一楼大厅）的改扩建：300多㎡扩为近500㎡
1、改变房屋用途：社区服务用房改为批发零售用地/商业服务用房
2、扩建大门（已责令整改）；
2、占用1/3电梯间（门卫用房）。
（二）在1-1与5-1之间的扩建：0㎡扩为600㎡+700㎡。
1、无规划、无权属证书，在1-x与5-x之间加两层，即上图名义层-3F/-4F，诊所二层跃下600多㎡、跃上700多㎡；
2、占用2/3电梯间。
（三）对5-x（诊所三楼）的改扩建：500㎡扩为1300㎡。
1、无规划建房（有权属证书）；
2、向左右两边扩建；
3、占用建筑物前方、左右两边的过道；
4、占用2/3电梯间。
（四）对6-x（诊所四楼）的改扩建：1400㎡扩为1800㎡
1、占用2/3电梯间；
2、向左右两边扩建。


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