向道有法144丨物业公司与业主之间的关系

A小区业主对物业服务不满意，物业公司长期收不到物管费，为了收款，物业公司跟业主提议先交一半物管费，业主仍旧不交，后来物业公司承受不了，就不干了。A小区业主又找了新的物业公司，不久又出现不交物管费的情形，新的物业公司也不干了。

B小区部分业主不交物管费，物业公司向法院提起诉讼，追收物管费，法院判决物业公司胜诉，欠款业主除了要支付拖欠物管费之外，还被判承担滞纳金、诉讼费等，还有个别业主因欠款被列入黑名单，征信受损、出行受限。

C小区是某大型知名房地产企业开发的楼盘，小区物业公司在每两幢楼配备了一位管家，小区业主有任何物业服务的问题都可以向管家反映，小区业主对物业公司各项服务也较满意，业主与物业公司相处融洽，少有物业纠纷产生。

物业公司与业主的关系大体是上面所述的几种情况，这种关系是从社会关系的角度而言，即物业公司与业主之间的关系好不好。从法律关系而言，物业公司与业主的关系是物业服务合同关系。社会关系带有比较强的主观性，法律关系则有比较强的客观性。

现实中，业主/业主委员会虽然会与物业公司签订书面的物业服务合同，但物业服务合同基本都是格式合同，一般物业公司不允许业主作任何的更改，尤其是前期物业服务合同，绝大多数业主在签署合同时，并没有认真的阅读物业服务合同的内容，所以，业主在日常生活中对物业公司的认识更多的是凭借自己的主观感受，这些主观感受是对是错的衡量依据，最终还是物业服务合同。

“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”以上是即将出台的《民法典》中关于物业服务合同的定义，在此之前，物业服务合同的有关规定主要是在《物业管理条例》中，《民法典》将物业服务合同作为典型合同之一，专章予以规定，其大部分内容来源于《物业管理条例》。物业公司提供物业服务不仅要符合物业服务合同的约定，也要遵守《物业管理条例》的规定。

实践中，小区业主对物业公司的不满多集中在环境卫生、安保秩序、电梯等附属设施维修、共有建筑使用等方面，这种不满的直接表现方式就是不交物管费。根据中国裁判文书网公布的数据，2015年至2018年，法院审结的物业服务合同纠纷每年增加10余万件，其中2018年的案件数量超54万，2019年案件数量接近60万。这些案例中绝大部分都是物业公司起诉追索物管费，而且基本都是胜诉。

很多业主可能想不通，为什么物业公司服务很差，业主却还得要照常支付物管费呢？因为，如果物业公司的服务差，业主可以向物业公司提出建议，也可以向业主委员会提出监督意见，还可以向法院起诉要求物业公司承担相应的违约责任，如继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而不能单方面以不交物管费进行对抗。