向道有法157丨屋顶展示广告是否侵害顶楼业主权益？

作者：李念来源：向道律师

屋顶展示广告是否侵害顶楼业主权益？     

——作者：李念律师



王女士的楼层位于顶层，楼房用途为商业。因物业公司与广告公司签订楼顶广告租赁合同，将楼顶户外广告位租赁给广告公司用于经营广告。广告公司基于该租赁合同，制作了广告牌，安装在王女士楼房的房顶。王女士多次和物业公司、广告公司交涉，对方说已经取得业主大会同意，不同意撤离广告牌。王女士认为物业公司和广告公司严重侵害了其权利，要求撤离广告牌，希望委托我们向道律师事务所为其主张权利。经过充分沟通，我们就本涉及的相关情况为王女士做了如下分析：

一、楼顶的性质：属于全体业主共有
根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，建筑物的基础、外墙、屋顶等基本结构部分，应属于物权法第六章所称的共有部分。
王女士系房屋所有权人，该楼房屋顶应属于王女士等业主的共有。根据法律规定，业主对楼顶有共同管理的权利，而不是王女士个人。房屋所有人享有房屋楼顶的所有权和使用权，是法定权利，业主委员会无权约定楼顶的管理权和使用权归物业公司。

二、利用楼顶设置广告需经过半数业主同意
根据《物权法》第七十六条及《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷若干问题的解释》第七条的规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

三、业主委员会同意不等同半数业主同意
业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的组织。业主委员会是业主大会的执行机构，其权利为：召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；审议年度管理工作计划、年度费用预算；监督公共建设、公共设施的合理使用；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。业主委员会的同意并不能代表半数业主的同意。

四、未经半数业主同意设置广告属于侵权行为
未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业公司的行为对王女士等共有人的权利造成侵害，王女士有权要求物业公司停止侵权、拆除广告牌。


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