向道有法160丨房屋出现质量问题，找对人才能解决问题

笔者常常接到这样的法律咨询，屋质量出现问题找谁负责？开发商赔钱还是物管公司赔钱？遇到二者相互推诿怎么办？屋质量出现问题到底该找谁呢？笔者将在本文中针对此问题进行简要分析。

一、三份文件

从民商事的角度来看，责任来源于义务，义务约定于合同。在解决房屋质量问题中有三份最重要的文件：一是《住宅质量保证书》，二是《住宅使用说明书》，三是《物业服务合同》。这三份东西基本确定了房屋质量责任由谁承担以及如何承担。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品住宅承担质量责任的法律文件，载明了工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等。

《住宅使用说明书》是房地产开发企业告知业主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件。一般会载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为等事项。

《物业服务合同》是指物业服务企业与业主个人或业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。

二、四个责任

房屋发生质量问题一般存在四种情况：

一是房屋本身的设计、施工存在问题，造成房屋产生质量问题，该种责任可称为施工责任；

二是房屋的设计、施工本身没有问题，是由于物管公司管理不善，或者在添附某些公共设施时设计、施工不当，造成了业主房屋损害，该种责任可称为管理责任；

三是因为其他业主的不当施工或不当使用造成了房屋损害的，该种责任可称为施工责任第三者责任；

四是因为业主本人的不当施工或不当使用造成了房屋损害的，该种责任可称为自我责任。

四种责任对应不同的责任主体，但要最终确定由谁承担责任还要考虑两个时间段的问题。

三、两个时间段

要明确房屋质量责任的承担问题，还要明确两个时间段，一是业主接房至保修期截止前，二是保修期届满后。

在第一个时间段内，根据四种责任的不同情况，由相应的责任主体承担相应的法律责任，既开发商承担房屋质量问题的施工责任；物管公司承担房屋损害的管理责任；其他业主承担房屋损害的第三者侵权责任；业主自行承担房屋损害的自我责任。若开发商在房屋销售后就委托物业管理单位维修的，要在《住宅质量保证书》和《物业服务合同》写明，业主则可要求物业公司来承担维修责任。

在第二个时间段内，房屋本身发生质量问题，开放商就不用承担房屋质量问题的施工责任，但《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》另有规定的除外；物管公司承担房屋损害的管理责任；其他业主承担房屋损害的第三者侵权责任；业主自行承担房屋损害的自我责任。

四、三个部分

房屋存在业主专有、部分业主共有、全体业主共同共有三个部分。

在质保期内，无论是业主专有、部分业主共有、全体业主共同共有，都可以要求开发商承担房屋质量责任，但质保期完结后，责任的承担所有不同。

如果业主的专有部分在质保期后发生质量问题，业主只可自行聘请维修人员或要求物业公司提供有偿服务来对其进行维修；如果房屋的共有部分发生质量问题，可要求物业公司进行维修，费用由相关业主按各自拥有的产权份额共同承担；如果全体业主共同共有部分或者公共设施、设备需要大修、中修、更新、改造的，经业主大会同意，可以使用小区物业收益或大修基金。