向道有法166丨房屋出租以后物业费由谁承担？

甲是某小区房屋的业主，2017年6月甲把自己的房屋出租给乙，合同约定由乙自行承担水电费、物业费等相关费用，但是在2018年1月物业公司电话告知业主甲缴纳拖欠的物业费。那么此时物业公司应当向谁主张物业费呢？业主是否需要承担连带责任？

一、物业费应当向谁进行主张？

（一）物业费原则上是由业主进行支付的，原因是物业公司和小区业主委员会之间签订有《物业服务合同》，该合同是真实合法有效的，产生法律效力，依法受法律保护，当然的对小区所有业主均有约束力，那么根据合同相对性，业主和物业公司双方应该按照合同约定履行各自的义务，另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

所以上述案例中业主甲不能以自己已经将房屋出租给他人，以自己并未实际享受物业服务而认为应当由承租人承担物业费进行抗辩。当然这种情况下，业主甲可以在支付物业费后，按照和承租人签订的租赁合同约定进行追讨相应的费用。

（二）有原则就有例外，原则是由业主进行缴纳物业费，那么例外当然就是由承租人进行缴纳，这种情况就是出租人和承租人在租房合同中约定，由承租人向物业公司缴纳物业费，遵守物业公司的相关管理规定，并且该合同经过了物业公司的书面确认同意，那么出租人就将其与物业公司的债权债务转让给了承租人，此时租赁合同对物业费缴纳的约定便不再是双方之间的内部约定，承租人应当向物业公司履行这部分权利义务，由承租人支付相应的物业费用。

二、业主是否要承担连带责任？

如果承租人未交纳物业费，那么物业公司可以依据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定要求业主承担相应的费用，如果承租人未交纳物业费，由于业主与承租人承担连带交纳责任，那么物业公司既可以找承租人承担，也可以找业主来承担。